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Geerbtes Haus verkaufen

Geerbtes Haus verkaufen

Sie möchten ein geerbtes Haus verkaufen haben aber Fragen zur Steuer, zur Immobilie selber, zu Fristen bzw. anderen Rechtsthematiken oder möchten den Verkehrswert der Immobilie erfahren? Lesen Sie unseren Artikel und erfahren Sie die wichtigsten Fakten, wenn Sie z.B. ein Haus geerbt haben oder einer Erbengemeinschaft angehören.

Wichtige Keywords zum Thema:

  • Fristen
  • Steuern
  • Erbengemeinschaften & Co

Was ist zu beachten, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten?

Eine Erbschaft ist nicht das Leichteste in der Immobilienbranche, denn im Rahmen einer Erbschaft müssen Sie sich vielen Entscheidungen entgegenstellen, wenn Sie zum Beispiel Ihr Haus verkaufen wollen. Im Folgenden erfahren Sie, welche Regelungen zu beachten sind, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen. Wichtige Punkte sind welche Fristen einzuhalten sind, welche Steuern gezahlt werden müssen und was das richtige Vorgehen ist wenn ein geerbtes Haus zu verkaufen ist. Benötigen Sie Immobilien Profis bzw. einen Immobilienmakler wie auch eine Immobilienbewertung?

Vorab das Wichtigste in Kürze:

  • Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, fällt eine Spekulationssteuer an, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als 10 Jahre vergangen sind.
  • Wenn Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, kann nur die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheiden, was mit der Immobilie passiert.
  • Mit der Erbschaftssteuer, aus Anlass der Erbschaft, hat die verkaufsbedingte Spekulationssteuer nichts zu tun.
  • Mit dem ursprünglichen Kaufdatum startet die Zehnjahresfrist, die der Erblasser erworben hat. Also nicht zu dem Zeitpunkt, an dem das Erbe angetreten wird. Nach genau 10 Jahren endet diese Frist.
  • Der Verkaufserlös ist im vollen Umfang steuerpflichtig, sobald der Gewinn die Grenze für private Veräußerungsgeschäfte übersteigt.

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie richtig vorgehen

Bevor Sie entscheiden, ob Ihr geerbtes Haus verkauft werden soll, sollten Sie genügend darüber nachdenken und dann Ihre Verkaufsentscheidung fällen. Darüber hinaus sollten Sie auch über die Konsequenzen nachdenken. Besonders wichtig sind die steuerlichen Vorgaben, die darüber entscheiden, wann der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf ist.

  • Haben Sie als Alleinerbe, oder haben Sie sich mit Ihren Miterben innerhalb der sechswöchigen Ausschlagungsfrist geeinigt?
  • Haben Sie Einblick in das Grundbuch? Und haben Sie sich informiert?
  • Konnten sie dem Grundbuchamt das Erbe beweisen, durch zum Beispiel ein Testament, oder Erbschein?
  • Ist der Grundbucheintrag berichtigt worden nach der Erbschaftsannahme?
  • Ist das Haus vor mindestens 10 Jahren gekauft worden, damit die Spekulationsfrist abgelaufen ist?
  • Ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnet?

Wenn ein Verkehrswertgutachten vorliegt, welches aber schon älter ist, lohnt sich eine Überprüfung, falls der Bodenwert gestiegen ist. Fakt ist verkaufen können Sie nur einmal, nutzen Sie deswegen das volle Potenzial und holen Sie die Meinung von Experten aus der Immobilienbewertung

Wie funktioniert die Steuerzahlung bei einem Verkauf, eines geerbten Hauses?

Besonders hängt der Verkauf einer geerbten Immobilie von den Steuern ab, ob es sinnvoll ist zu diesem Zeitpunkt zu verkaufen, oder zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen.

Spekulationssteuer 

Sobald Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen, könnte es passieren, dass eine sogenannte Spekulationssteuer fällig wird. Es hängt von zwei Punkten ab, ob Sie als Verkäufer diese auf den Verkaufspreis, für das geerbte Haus, entrichten müssen, oder auch nicht.

  • Eigentumsdauer des Erblassers
  • Nutzungsart des Hauses

Sobald der Verstorbene das Haus selbst bewohnt hat, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Wenn die Immobilie aber lediglich vermietet wurde, kommt es darauf an, wie lange die Immobilie dem Verstorbenen gehört hat.

  • Wenn die Immobilie vom Verstorbenen über 10 Jahre im Besitz war, fällt keine Spekulationssteuer an
  • Sobald der Erblasser, oder seine Erben, aber nicht genau auf den Tag, mindestens 10 Jahre in der Immobilie gelebt haben, muss der Eigentümer die Spekulationssteuer zahlen.

 

Ausnahme: Der Verstorbene, oder der Erbe hat im Jahr des Verkaufs und den letzten zwei Kalenderjahren zuvor dauerhaft darin gewohnt, oder sie haben ihre Kinder für den gleichen Zeitraum darin wohnen lassen.

Grundsätzlich gelten für die Bestimmung der Zehnjahresfrist die Kaufverträge. Also selbst wenn das Haus nicht einmal zehn Jahre steht, weil der Erblasser das Grundstück nicht bebaut hat, gilt die Spekulationsfrist auf das Datum, des notariell beurkundeten Kaufvertrags für das Grundstück. Dies gilt für Kauf und Verkauf. Das heißt: Das Ende der Zehnjahresfrist ist nicht der Tag des Erbens, sondern der Tag des Verkaufs.

Berechnung der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer bezieht sich nur auf die Wertsteigerung und nicht auf den vollen Verkaufspreis. Das bedeutet, dass Sie nur die Differenz zwischen Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis zahlen müssen. Jegliche Kosten, die mit Makler, Notar, oder dem Grundbucheintrag zu tun haben, dürfen Sie abziehen. Normalerweise wird der Makler sowieso von dem Käufer bezahlt.

 

Spekulationssteuer Berechnungsformel:

Die Formel zur Ermittlung der Spekulationssteuer lautet:

Jetziger Verkaufspreis vorheriger Kaufpreis – Notarkosten

(inkl. Grundbucheintrag) – Maklerkosten x Ihren Steuersatz = Spekulationssteuer

Immobilie steuerfrei verkaufen

Sie haben eine geerbte Immobilie? Wichtig für Ihre Entscheidung beim Verkauf bzw. zum Verkauf ist die Steuer, wie z.B. die Erbschaftssteuer oder Spekulationssteuer.

Nach dem Einkommenssteuergesetz (§ 23 EstG), müssen Verkäufer einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer zahlen, wenn diese Punkte zutreffen.

  • Wenn Sie die Immobilie nach frühestens zehn Jahren, nach dem Kauf des Erblassers, verkaufen.
  • Der Erblasser, oder Sie haben mindestens zwei Kalenderjahre vor dem Verkauf, genauso wie in dem Jahr des Verkaufs, die Immobilie bewohnt. Dauerhaft heißt das: es ist Ihr Lebensmittelpunkt und Sie sind registriert beim öffentlichen Einwohnermeldeamt.
  • Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Gewinn verkaufen. Das heißt: Der Verkaufspreis – Kosten für Notar und Makler, sind niedriger als der einstige Kaufpreis.
  • Sie dürfen nur maximal drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Sobald es mehr werden, betrachtet der Fiskus Sie als gewerblichen Immobilienhändler, womit Sie auch die entsprechenden Steuern zahlen müssen.

Zehnjahresfrist berechnen

Wenn Sie Ihre nicht selbst bewohnte, geerbte Immobilien verkaufen möchten, ohne    Spekulationssteuer zu bezahlen, müssen zwischen Kauf und Verkauf mindestens genau zehn Jahre liegen. Maßgenommen ist das jeweilige Datum, welches von einem Notar beglaubigt wurde. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie laut Notarvertrag gekauft hat.

Die Zehnjahresfrist endet mit dem Datum, an dem der Erbe die Immobilie, laut Notarvertrag, verkauft hat.

Es tut nichts zur Sache, Datums die Erbschaft ist, oder eine möglichen Schenkung.

Wenn sich ein Verlust ergeben sollte, sollten Sie darüber nachdenken ob Sie wirklich verkaufen, um nicht eine zu hohe Steuerlast zu erhalten.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Neben anfallender Spekulationssteuer fällt meistens noch die Erbschaftssteuer an, sobald die Immobilie in Ihr Eigentum übergeht. Es gibt einen bestimmten Freibetrag bei Erben. Dieser kann unterschiedlich hoch ausfallen. Bei Kindern liegt dieser bei 400.000 Euro und bei Ehepartnern 500.000 Euro. Sobald dieser Wert überschritten wird, müssen Erbschaftssteuern gezahlt werden. Jedoch nur auf den überschüssigen Betrag und nicht auf den kompletten Wert.

Verkaufsfristen bei einem geerbten Haus

Wenn Sie Steuern sparen möchten, sind zwei Fristen für Sie wichtig.

  • Zehnjahresfrist
  • Dreijahresfrist

Wenn der Erblasser die Immobilie vor mindestens 10 Jahren gekauft hat, fällt keine Spekulationssteuer an.

Eine andere Möglichkeit ist die Dreijahresfrist, um keine Spekulationssteuer zu zahlen. Hierbei handelt es sich darum, dass entweder Sie, oder Ihre Kinder mindestens 3 Kalenderjahre unentgeltlich dort dauerhaft gelebt haben. Kalenderjahre bedeuten, selbst wenn Sie zum Beispiel von November 2016 bis Januar 2018 in dem Haus gewohnt haben, zählt das als 3 angebrochene Kalenderjahre. Somit ist die Dreijahresfrist erfüllt. Wichtig für das Leben in dem Haus ist, dass Sie zu dem Zeitpunkt auch dort öffentlich beim Einwohnermeldeamt unter der Adresse gemeldet waren.

Verkaufskosten eines geerbten Hauses

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen, fallen in vielen Fällen Abgaben an das Finanzamt an, wie zum Beispiel die Erbschaftssteuer oder Spekulationssteuer.

Zum anderen können Kosten aufkommen, wie für:

  • Die Kosten für die Verkehrswertermittlung.
  • Kosten für einen Makler, je nachdem ob die Courtage nicht vom Käufer übernommen wird.
  • Direkte Vermarktungskosten, auch wenn Sie keinen Makler beauftragen, fallen diese an, für zum Beispiel Werbung, für Ihr Exposee, ob Anzeigen online, oder Zeitungen.
  • Kosten fürs Anfordern von Dokumenten, wie ein Grundbuchauszug.
  • Wenn nötig: Kosten für Reparaturen, oder Renovierungen. Eine Immobilie im guten Zustand von Innen und Außen lässt sich sehr viel einfacher verkaufen als eine „alte“/ „abgenutzte“ Immobilie.
  • Kosten, um mögliche Hypotheken abzuzahlen und oder aus dem Grundbuch zu löschen.

Ist der Hausverkauf die letzte Möglichkeit in einer Erbengemeinschaft?

Allgemein sind Sie als Alleinerbe besser aufgestellt, als wenn Sie in einer Erbengemeinschaft sind. Wenn dies der Fall sein sollte, müssen Sie und die anderen Miterben eine gemeinsame Lösung finden. Indem Sie zum Beispiel, die Immobilie verkaufen und den Erlös gerecht aufteilen. Es ist halt die Frage, ob es sich lohnt das Haus zu behalten, oder ob zum Beispiel die Immobilie am anderen Ende von Deutschland ist und unerreichbar ist. Es gibt Fälle in denen eine Uneinigkeit herrscht, wie:

  • Ob die Immobilie gegen den Willen eines Miterben verkauft werden soll.
  • Ob ein Erbe einziehen möchte, obwohl die Immobilie verkauft werden soll.
  • Oder ob die Erbengemeinschaft dritten (Mietern) gegenübertritt.

Ein großes Problem ist, wenn die Erben miteinander verstritten sind und unterschiedliche Interessen bestehen. Deshalb ist es klug, sich eine außenstehende Person dazu zu holen, die einen berät, was im Sinne aller Beteiligten am besten wäre. Und wenn die Erbengemeinschaft sich einig ist, kann beim Amtsgericht ein Erbschein beantragt werden. Dadurch wird das Haus zu einem gemeinsamen Besitz der Erben. Nach dem Antrag auf das Grundbuch, kann Einsicht geleistet werden und herausgefunden werden, ob noch Verpflichtungen abzuleisten sind, oder ob Dritte noch Rechte auf die Immobilie haben. Im nächsten Schritt kann die Erbengemeinschaft die Immobilie auf dem freien Markt verkaufen.

Wie teilt man ein Haus in einer Erbengemeinschaft?

Sobald ein Testament vorliegt, ist meistens die Teilhabe geregelt. Falls es keine festen Anordnungen vom Verstorbenen gibt, tritt automatisch die Erbfolge, gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) in Kraft. Konkret in Deutschland gelten §1924 bis §1936 BGB.

Normalerweise gilt: Das die Ehepartner, oder Lebenspartner an erster Stelle stehen, und die Hälfte bekommen, gefolgt von Kindern und Enkeln. Die Eltern, oder Geschwister sind mit einem niedrigeren Anteil erbberechtigt und Verschwägerte gar nicht.

Eine Erbengemeinschaft passiert meist automatisch. Diese ist dafür da, dass das Erbe ordnungsgemäß aufgeteilt wird. Die Problematik hierbei ist, dass ein Haus nicht aufgeteilt werden kann wie eine Pizza. Das bedeutet die Erbengemeinschaft muss gemeinsam entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll, denn der Wert der Immobilie macht den Großteil des Erbes aus. Es gibt mehrere Möglichkeiten:

  • Auszahlung der Mieterben
  • Einvernehmlicher Verkauf
  • Teilungsverkauf / Zwangsverkauf

Die für alle Beteiligten einfachste Lösung wäre von daher, der einvernehmliche Verkauf des Hauses. Der Erlös wird demnach in der Erbgemeinschaft entsprechend aufgeteilt.

In bestimmten Fällen der Wohnsituation, oder der finanziellen Lage des Erben, kann es sein, dass ein Erbe weiterhin in dem Haus wohnen bleiben möchte. Wenn dies der Fall ist, müssen die Miterben ausgezahlt werden.

Es kann für alle bitter werden, wenn es kein einvernehmlicher Verkauf ist, sondern nur ein Miterbe verkaufen will, dann kommt es zu einer Teilungsversteigerung. Dies muss aber von einem Miterben beim Amtsgericht angefordert werden. Demnach wird das Grundstück vom Amtsgericht verkauft. Der Erlös durch einen Zwangsverkauf ist deutlich niedriger, als ein Verkauf auf dem freien Markt. Nun wird der Verkaufserlös dem Nachlass hinzugefügt. Die Erbengemeinschaft wird nach dem Aufteilen des Erbes aufgelöst.

Was soll ich mit meinem geerbten Haus machen?

Grundsätzlich können Sie Ihr geerbtes Haus vermieten, verkaufen, oder das Haus selbst bewohnen. Welche Steuer fallen bei diesen Themen an?

Wir empfehlen:

Egal welche Immobilie – Ob Wohnung, Grundstück oder ein Haus Sie sollten den Verkehrswert der geerbten Immobilie kennen, auch wenn Sie z.B. gar nicht ihr Haus verkaufen wollen. Nutzen Sie unseren kostenfreien Service der Immobilienbewertung.

Vermietung

Wenn Sie selbst nicht in das geerbte Haus ziehen wollen, aber auch nicht verkaufen möchten, wäre es ideal wenn, Sie die Immobilie vermieten. Es ist aber nicht so einfach wie man denkt. Sie sollten sich unbedingt einen zertifizierten Sachverständigten zur Seite nehmen, um zu schauen, welche Renovierungen, oder Modernisierungen unumgänglich sind für die Immobilie. Vor allem, wenn das Haus mehrere Jahrzehnte alt ist und kaum investiert wurde, für die Instandhaltung, können hohe Kosten auf Sie zukommen.

Vermieten kann sehr stressig sein, also fragen Sie sich, ob Sie wirklich ein Vermieter sein wollen?

Denn bis ein wirklicher Gewinn abfällt, können einige Jahrzehnte vergehen, da die Rendite bei einem Einfamilienhaus nicht so hoch ist, wie zum Beispiel, bei mehreren Mietwohnungen. Natürlich haben Sie Ihre monatlichen Einnahmen, aber es fallen ja auch immer wieder neue Kosten an, wie Verwaltungsaufwand, oder direkte Kosten durch Reparaturen. Vermieten kann aufgrund von Mietern, oder Zustand der Immobilie, stressig sein.

Verkauf

Vor allem macht es Sinn, das Haus auf dem freien Markt zu verkaufen, wenn eine Erbengemeinschaft vorhanden ist. Damit keine Komplikationen auftreten, kann der Erlös des Hauses gerecht aufgeteilt werden. Sie sollten aber auf mögliche Abzüge achten, wie Maklerprovisionen und/oder Steuern die dazu kommen.

Vorteile:

  • Kein Rechtsstreit mit Mietern
  • Miterben können ausgezahlt werden
  • Sie haben Geld für neue Möglichkeiten, wie zum Beispiel selbst ein Haus bauen zu können, sich einen Lebenstraum erfüllen zu können, oder Geld anzulegen
  • Wenn die Zehnjahresfrist, oder Dreijahresfrist eingehalten wird, kann der Verkauf auch steuerfrei abgewickelt werden
  • Deutlich höherer Gewinn als bei einer Vermietung

Eigennutzung

Wenn Sie wollen und können, könnten Sie auch in das geerbte Haus selber einziehen.

Hierbei sollten Sie aber auf viele Faktoren achten, wie die Entfernung zu Ihrer Arbeit und die Ihrer Familie, also wo Ihr Lebensmittelpunkt ist?

Eine weitere große Rolle spielt aber auch die emotionale Bindung zu dem Haus, ob Sie dort aufgewachsen sind, oder ob Sie bestimmte Erinnerungen verbinden mit dem Haus.

Sie sollten sich im Klaren sein, dass Sie es nicht nur wollen müssen, sondern auch können.

Was müssen Sie eventuell renovieren? Und können Sie sich das auch leisten? Das sind alles Fragen, die Sie sich stellen müssen.

Vor allem für junge Erben wirkt es immer verlockend in ein Haus einzuziehen, die noch nicht selber gebaut haben. Und wenn Sie keine finanziellen Probleme haben und auch nicht mit der Erbschaftssteuer und Sie auch eine emotionale Bindung zu der Immobilie haben, wodurch die Familie und Arbeit auch keine Komplikationen darstellen, dann sollten Sie einziehen.

Sie besitzen ein geerbtes Haus bzw. eine geerbte Immobilie und planen den Verkauf des geerbten Hauses? Senden Sie uns eine E-Mail oder rufen Sie uns gerne für eine kostenfreie Beratung an! Gerne empfehlen wir Ihnen auch unsere Partner für den Bereich Steuern oder Rechtsberatung (Erbrecht) Streitfall beim Hausverkauf.

Die wichtigsten Fragen zum Thema auf den Punkt gebracht:

  1. Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?
  2. Wann kann man geerbtes Haus verkaufen?
  3. Wie wird ein geerbtes Haus versteuert?
  4. Wer schätzt ein geerbtes Haus?

Können Sie diese Fragen ausreichend beantworten?
Falls nicht kontaktieren Sie uns gerne kostenfrei und wir beraten Sie!

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