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Grundstückspreise Hamburg – Was Sie über Grundstücke und die Region Hamburg wissen müssen

In Deutschland hängen die Grundstückspreise zu einem sehr großen Teil vom örtlichen Bodenwert ab.

Als Immobilienmakler wissen wir, welche Faktoren bei der Berechnung des Grundstückspreises eine Rolle spielen. 

Dieser ist je nach Gebiet unterschiedlich: Er kann, je nachdem ob das Grundstück in Lüneburg, Buchholz in der Nordheide, Winsen, Elmshorn oder gar mitten in Hamburg liegt, höher oder niedriger sein. In vielen Fällen kann der Grundstückspreis ermittelt werden, wenn es ein vergleichbares Grundstück gibt.

Nehmen wir an Sie besitzen ein Grundstück in Buchholz in der Nordheide, sofern z.B. ein ähnlich großes Grundstück mit ähnlicher Bebaubarkeit bekannt ist macht ein Vergleich häufig Sinn.

Was tun, wenn es kein vergleichbares Grundstück gibt um einen Grundstückpreis abzuschätzen? Der Bodenrichtwert des entsprechenden Gebietes muss herangezogen und geprüft werden. Diese Bodenrichtwerte werden von einem Gutachterausschuss alle zwei Jahre bekanntgegeben und in durchschnittlichen Grundstückspreisen in der spezifischen Lage angegeben.

Experten sprechen hier von Bodenrichtwertzonen. Diese Bodenrichtwertzonen unterscheiden sich z.B. zwischen Lüneburg und Elmshorn. Angegeben werden diese Werte immer in Quadratmeterpreisen.

Wovon hängen die Grundstückspreise ab?

Der Bodenrichtwert dient in erster Linie zur Orientierung. Weitere Faktoren, wie die Lage zum Beispiel, haben einen großen Einfluss auf den Quadratmeterpreis eines Grundstückes. Die folgenden Punkte geben Ihnen einen Eindruck welche Faktoren wichtig sind.

Die Lage

Die Lage des Grundstückes ist unter verschiedenen Aspekten zu begutachten. Zum einen geht es um die Attraktivität der gesamten Stadt, zum anderen um die jeweilige Relevanz des Stadtviertels. Gehen wir wieder davon aus, dass Sie ein Grundstück in Buchholz besitzen, das außerhalb liegt und schlecht angebunden ist (in einem relativ unerschlossenen Viertel). Hier kann der Grundstückspreis deutlich geringer sein, als würde es zentral und gut erschlossen liegen. Weiterhin fließen Kulturangeboten sowie die Nähe zu Ärzten, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten mit in die Bewertung ein. Diese Faktoren werden im Bodenrichtwert zusammengefasst. Die Bodenrichtwerte in Hamburg sind beispielsweise aufgrund der gefragten Lage besonders hoch, unterscheiden sich allerdings je nach Stadtteil.

Die Bebaubarkeit

Bebaubare Grundstücke sind generell gefragter als nicht-bebaubare Grundstücke – jedoch auch nicht bebaubare Grundstücke können vom jeweiligen Amtsgericht unter gewissen Vorlagen in Baugrund gewandelt werden.

Besitzen Sie ein Grundstück in Buchholz, so müssen Sie oder Ihr Makler mit dem Buchholzer Amtsgericht sprechen und die Bebaubarkeit beantragen. Allgemein gesagt werden kann dass, Baulandpreise für Grundstücke höher sind, auf denen Häuser errichtet werden können.

Die Grundstücksgröße

Auch die Grundstücksgröße hat einen Einfluss auf den Preis. Allgemein kann angenommen werden, dass je größer das Grundstück ist, desto geringer kann der Preis/Quadratmeter sein. Die Hamburger Grundstückspreise in gefragter Lage (z.B. Hamburg an der Alster, auch wenn es sehr klein ist) können aber trotzdem entsprechend teuer sein. Der Grundstücksverkauf eines großen Grundstücks kann auch zu teilen erfolgen, häufig werden große Grundstück mit einem Einfamilienhaus geteilt und der Eigentümer verkauft nur das geteilte Grundstück.

Die Bodenbeschaffenheit

Die Beschaffenheit des Bodens trägt zum Grundstückspreis bei, aber warum?
Baukosten können, je nachdem wie sich das Erdreich zusammensetzt, höher oder niedriger ausfallen.

Es gibt beispielsweise in der Region Nordheide (Buchholz in der Nordheide) einige Lehmzungen oder aber in Winsen und Lüneburg einen höheren Kiesanteil im Boden, die eine Rolle in der Grundstückskalkulation spielen. Das Ausheben des Bodens wie auch die Entsorgung können bei einer schlechten Bodenbeschaffenheit deutlich höher ausfallen.

Ausrichtung und Schnitt des Grundstückes

Der Schnitt eines Grundstückes hat Auswirkungen auf die Bebaubarkeit, die Zufahrt, Sonnenlage etc. Ist ein Grundstück sehr verwinkelt oder gar schwer zu erreichen, wirkt sich dies negativ auf die Bebaubarkeit aus. Ein quadratisches Grundstück wiederum lässt viel Spielraum für die Bebauung und kann Kundenwünschen gut angepasst werden.

Ein Blick auf eine unterbaute Wiese, einen Wald einen See oder gar aufs Meer sind stark mitentscheidend für die Preisfindung. Fragen die hier gestellt werden sollten sind z.B.: Kann es sein, dass jemand etwas in Sichtrichtung vor mein Haus baut? Vielleicht besitzen Sie auch ein gefragtes Eckgrundstück in einer Einfamilienhaussiedlung, welches einen verblümten Blick auf ein Feld bietet? Viele verschiedene Aspekte spielen hier in den Preis.

Quadratmeterpreise nach Bundesländern in Deutschland

Im März 2019 lagen die Kaufpreise in Deutschland zwischen 30,00 – 959 €/m². Spitzenreiter der Grundstückspreise war Hamburg mit 344,00 – 959,00 €/m². Dicht gefolgt von Berlin mit Preisen zwischen 189,00 – 790,00 €/m². Ebenfalls über dem Durchschnitt lagen die Preise in Bayern mit 40,00 – 876,00 €/m².

Hingegen unter dem Durchschnitt der Grundstückspreise in Deutschland lagen Bundesländer wie Brandenburg, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, Sachsen-Anhalt usw.

Grundstückspreise um die Region Hamburg wie Elmshorn, Buchholz in der Nordheide, Norderstedt, Winsen, Lüneburg, Seevetal, etc. sind die letzten Jahre durch das Wachstum der Stadt stetig gestiegen.

Was sind die teuersten Städte in Deutschland?

Das teuerste Bauland finden Sie in der Stadt München. Die Kosten pro Quadratmeter liegen hier im Durchschnitt bei über 2.000 €. Stuttgart liegt, mit seiner bereits dicht bebauten Struktur, bei über 1.200 € und in Hamburg liegen die Preise im Schnitt bei über 700 €. Erinnern wir uns daran, dass die Lage des Grundstückes im jeweiligen Viertel der Stadt entscheidend ist, so wissen wir, dass die Preise im Zentrum von Hamburg deutlich über 700 €/m² liegen werden.

Wie haben sich die Grundstückspreise entwickelt?

In den letzten Jahren haben sich die Preise für Bauland in Deutschland mehr als verdoppelt. Ein einfacher Vergleich, der durchschnittlichen Grundstückspreise in Deutschland zeigt, dass im Jahr 2000 der Preis bei c. 76,00 €/m² lag. Bereits 2017 lagen die Preise bei über 160 €.

Diese Entwicklung ist nur ein Indikator, Regionen um z.B. Hamburg herum sind auf Grund der hohen Nachfrage und der immer weniger werdenden Angebote an freien Grundstücken mehr gestiegen als der Durchschnitt. Hier gilt es alle genannten Punkte richtig zu erfassen und zu bewerten sofern man sein Grundstück teilen oder als gesamtes verkaufen möchte.

Deutschland im europäischen Vergleich

Vergleicht man die 29 europäischen Staaten, so sieht man schnell, dass Deutschland trotz der gestiegenen Werte, nur im Mittelfeld steht. Stark verteuert haben sich besonders die Grundstückspreise in Osteuropa: In Ungarn z.B. sind die Preise 2019 um ganze 14% gestiegen. Wohnungen kosten in Ungarn im Schnitt nur halb so viel wie in Deutschland, jedoch verdienen die Menschen vor Ort ein Vielfaches weniger. In Italien hingegen sind die Preise seit der Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren stetig gesunken. Italien findet sich am unterem Ende des Vergleichs der europäischen Staaten. Polen, Tschechien und Kroatien stiegen ähnlich wie Deutschland. Niedrige Zinsen treiben hier entgegen der allgemein sinkenden Konjunktur die Preise für Grundstücke und Immobilien nach oben.

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