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Scheidungsimmobilien: Der richtige Umgang mit der gemeinsamen Immobilie bei Trennung oder Scheidung

Eheleute haben sich gemeinsam den langgehegten Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung erfüllt. Aber was geschieht, wenn die Ehe zerbricht? Wer bleibt im Haus oder in der Wohnung wohnen? Wer wird der Eigentümer? Wer führt die noch laufenden Kreditverträge weiter? Muss die Immobilie verkauft werden?

Fragen über Fragen, die sich einer glücklichen Ehe nie stellen und nach der Trennung nicht pauschal zu beantworten sind. Wohneigentum ist für Paare meist der größte gemeinsame Vermögenswert sowie auch ein wesentlicher Baustein ihrer Altersvorsorge. Im Falle einer Trennung oder Scheidung kann diese Altersvorsorge für beide Parteien zur Zerreißprobe werden.

Dieser Beitrag gibt Ehegatten einen Überblick über die wichtigsten Punkte und die verschiedenen Möglichkeiten. Wir verraten Ihnen, dass es auch Möglichkeiten gibt, die für beide Ehepartner fair sind.

 

Finden Sie die beste Lösung für Ihren Neuanfang nach der Scheidung

Verliebte denken selten darüber nach, was mit dem gemeinsamen Besitz bei einer Trennung passiert. Doch leben sich viele Paare leider doch auseinander. Sind Kinder vorhanden, steigt der hohe emotionale Druck zusätzlich und bei gemeinsamem Wohneigentum ist Streit oft vorprogrammiert. Daher ist es umso wichtiger, dass der Immobilienwert zweifelsfrei und unabhängig ermittelt wird.

Um zu entscheiden was mit einer Immobilie passiert, müssen Sie ihren genauen Wert kennen. Damit das Ergebnis später nicht in Frage gestellt werden kann, raten wir zu einer Wertermittlung Ihrer Immobilie von einem neutralen Experten gemeinsam mit Ihrem Noch-Partner.

 

Möchten Sie oder Ihr Partner die Scheidungsimmobilie behalten?

Teilungsversteigerung, gemeinsame Eigentümerschaft, Anteilsübertragung, etc.? Wir raten Ihnen informieren Sie sich vor Ihrer Entscheidung genau über die jeweiligen Chancen und Risiken. Gibt es z.B. Kinder in einem gemeinsamen Haushalt, kann es besser sein, die Immobilien vorläufig zu behalten. Dann können die Kinder weiter in ihrem vertrauten Umfeld bleiben, so dass der emotionale Stress nicht noch durch den Ortswechsel vergrößert wird. Achten Sie in diesem Fall aber darauf, klare Absprachen und Regelungen zu vereinbaren, wie die Immobilie verwaltet und finanziert wird. Sie sollten sich auch abstimmen wie lange die gemeinsame Eigentümerschaft dauern soll. Warum? Nicht, dass der Ehegatte, der schon ausgezogen ist, plötzlich ohne Vorwarnung seinen Vermögensanteil einfordert. Oft wird die Immobilie aber schließlich doch verkauft oder ein Partner überträgt seinen Anteil dem anderen.

 

Eigentumsübertragung

Wenn Sie oder aber Ihr Partner weiterhin in der Scheidungsimmobilie wohnen bleiben möchten, ist unter Umständen die Übertragung des Immobilieneigentums mit Auszahlung des Partners eine Option. Der Immobilienunterhalt kann allerdings für den Alleinzahler sehr teuer werden und hinzu kommt außerdem noch der Betrag für die Auszahlung. Eine Übernahme des noch bestehenden Immobiliendarlehens kann stattdessen durch den Partner erfolgen, der die Immobilie behält. Der Kreditgeber jedoch wird sich den verbleibenden Kreditnehmer genau anschauen und prüfen ob dieser auch wirklich die gesamten Verbindlichkeiten alleine tragen kann.

 

Teilungsversteigerung

Haus zu verkaufen! Die Teilungsversteigerung – Wenn ein Ehepartner bzw. der Ex Partner die gemeinsame Immobilie verkaufen will, der andere aber nicht, gilt zunächst Verkaufen darf nur derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Sollten dort beide Partner als Eigentümer stehen, kann der Verkaufswillige eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht einklagen. Nehmen wir an Sie leben mit Ihrem Partner in Hamburg, dann müssten Sie das zuständige Amtsgericht Ihres Bezirks in Hamburg aufsuchen und die Klage für eine Teilungsversteigerung beantragen. Dies geht jedoch erst nach „erfolgreicher“ Scheidung.
Achtung bei der Trennung und einer Teilungsversteigerung unter Ehegatten! Sehr häufig erreicht das höchste Gebot in einer Teilungsversteigerung nicht mal annähernd den Wert, den Sie in einem normalen Verkauf erzielen können. Im Äußersten kann es eventuell passieren, dass die Einnahmen die offenen Kreditverbindlichkeiten nicht decken. Wissenswert ist auch, dass beide Partner weiterhin für die Restschulden ohne die Sicherheit der Immobilie haften. Eine Teilungsversteigerung ist ein komplexer Prozess der vorab ausreichend von einem Experten geprüft werden sollten.

 

Zugewinnausgleich / Zugewinngemeinschaft

Das Gesetz gibt vor, immer wenn es einen Ehevertrag gibt, gibt es eine Zugewinngemeinschafft, dies gilt natürlich auch für Ihre gemeinsame Immobilie. Hierbei handelt es sich um eine Art Gütertrennung während der Ehe – der Ausgleich findet jedoch nur dann statt, wenn die Ehe geschieden wird. Es folgt dann der sogenannte Zugewinnausgleich zwischen Ehegatten. Das Gesetz geht davon aus, dass über die Dauer der Ehe beide Ehepartner dazu beigetragen haben das Vermögen zu halten oder zu vermehren. Der Zugewinnausgleich soll nach einer Scheidung Gerechtigkeit und klare wirtschaftliche Verhältnisse schaffen. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um einen Automatismus, dieser Prozess muss von einer der beiden Ehegatten beim Familiengericht beantragt werden. Als Grundlage der Berechnung gilt das Anfangs- und Endvermögen der Ehepartner. Das Vermögen beinhaltet alle Vermögenswerte wie z.B. eine Immobilie, jedoch werden Schulden abgezogen.

 

Hier folgt ein Beispiel in einfacher Form:

Familie Meier kauft nach der der Hochzeit ein Reihenhaus in Buchholz in der Nordheide, der Region südlich von Hamburg für 500.000 Euro. Das Startvermögen der beiden Ehegatten beträgt somit 500.000 Euro.

10 Jahre später lässt Familie Meier sich scheiden, doch die Immobilienpreise, wie auch die Grundstückspreise, in der Region Hamburg sind stark gestiegen und ein professioneller Immobilienmakler von Ärzten & Apotheker Immobilien schätzt den aktuellen Verkaufswert auf 750.000 Euro.

Das Endvermögen beträgt nun 750.000 Euro, die Differenz von 250.000 Euro gilt als die Wertsteigerung. Bei einem Zugewinnausgleich zweier Ehegatten wird diese Summe durch zwei geteilt. Nach der Scheidung müsste der alleinige Hauseigentümer also seinen Teil (125.000 Euro) an den Nichteigentümer zahlen.

Der Berechnungszeitpunkt für das Endvermögen (in diesem Fall nur das Haus) der Ehegatten ist die Zustellung des Scheidungsantrags (nicht die Trennung) an den anderen Ehepartner.

 

Was geschieht nach der Ehe mit dem Immobilienkredit bei der Bank?

Sie und Ihr Ehepartner haben einen Kredit für den Immobilienkauf aufgenommen, deshalb sind in der Regel beide Parteien für die Rückzahlung verantwortlich und somit auch haftbar. Dies ist auch dann der Fall, wenn Sie beschließen getrennte Wege zu gehen.

Der Kredit und die Haftung für die Immobilie bleiben bestehen, denn es kommt darauf an, wer den Darlehnsvertrag unterschrieben hat und nicht, wer im Grundbuch eingetragen ist. Die Bank wird Sie also voll in die Pflicht nehmen, sofern Ihr Partner seine Verbindlichkeit nicht bezahlen sollte.

Tilgen Sie auch unbedingt während der Trennungsphase den Immobilienkredit für das Haus, da sonst eine Zwangsversteigerung drohen kann. Doch nicht nur wegen der finanziellen Risiken entschließen sich die meisten Paare während oder nach einer Trennung doch zu einem Verkauf der Immobilie.

 

Was sind Motive eine Immobilie im Fall einer Scheidung zu verkaufen?

Auflösung der Gemeinschaft
Alleiniger Eigentümer? Gehört Ihnen das Haus bzw. die Immobilie gemeinsam? In der Regel möchten Paare, die sich trennen oder scheiden lassen auch wirtschaftlich getrennte Wege gehen, statt weiter alle Entscheidungen über die Immobilie gemeinsam treffen zu müssen. Durch den Verkauf wird die wirtschaftliche Gemeinschaft sauber aufgelöst.

Finanzielle Gründe
Das frei Verfügbare Einkommen der Ehegatten muss nach der Trennung/Scheidung auf beide Haushalte verteilt werden, während durch die doppelte Haushaltsführung gleichzeitig die Ausgaben steigen. Mit einem Verkauf der Immobilie sinkt die Gefahr, dass sich die Partner verschulden, weil sie den neuen Herausforderungen nicht gewachsen sind.

Wissenswert in einer Scheidung 1361 b bgb:
§ 1361 Unterhalt bei Getrenntleben. (1) Leben die Ehegatten getrennt, so kann ein Ehegatte von dem anderen den nach den Lebensverhältnissen und den Erwerbs- und Vermögensverhältnissen der Ehegatten angemessenen Unterhalt verlangen; für Aufwendungen infolge eines Körper- oder Gesundheitsschadens gilt § 1610a.“ 

Veränderte Lebensumstände
Häufig handelt es sich bei Scheidungen von Ehegatten um die gemeinsame Immobilie um ein Haus, ist es für eine Person zu groß oder wegen eines neuen Partners steht der Umzug an – nicht zu vergessen sind emotionale Aspekte, denn wer möchte nach der Trennung nicht lieber ganz neu und ohne Altlasten anfangen.

Tipp
Suchen Sie sich für die Trennung oder Scheidung einen diskreten und kompetenten Partner vor Ort in Hamburg. Die Phase Ihres Lebens ist leider schwer genug, Gerede unter den Nachbarn brauchen Sie zusätzlich auf keinen Fall. Sollten Sie Hilfe benötigen, z.B. Besichtigungen so zu organisieren das Ihre Kinder davon nicht betroffen werden, finden Sie entsprechende Kontaktdaten am Ende des Artikels.

 

Wie wird Ihre Scheidungsimmobilie diskret und optimal für den Immobilienverkauf vorbereitet? 

Wenn Sie wegen einer Scheidung oder Trennung die gemeinsame Immobilie verkaufen, wollen Sie schnell einen sauberen Schlussstrich und den richtigen Käufer für möglichst viel Geld – andernfalls wird die gemeinsame Immobilie zu einer Belastung für Ehegatten. Folgende Punkte helfen Ihnen dabei:

Detaillierte Objektvorbereitung
Experten sollten einschätzen welche Maßnahmen und Tipps den Wert Ihrer Immobilie für den Verkauf steigen lassen. Dies können kleinere Renovierungen, Sanierungen oder die allgemeine Präsentation sein.
Bei den heutigen Immobilienpreisen sind Beträge wie 300.000 Euro schon schnell bei nur einer kleinen Eigentumswohnung zusammen. Je nach Lage und Art kann eine ähnliche Immobilie auch schnell 100.000 Euro mehr kosten.

Verständliche Grundrisse
Grundrisse müssen so aufbereitet werden, dass Interessenten keine offenen Fragen haben und alles auf den ersten Blick verstehen können. Hier sollte ein erfahrener Dienstleister genutzt werden, sprechen Sie uns gerne an.

Aussagekräftige Fotos
Schlechte Bilder von einem Haus geben Interessenten einen schlechten Eindruck. Profi-Ausrüstung wie auch eine Bearbeitung der Bilder sind beim Verkauf ihres Hauses unvermeidbar, um einen tollen Eindruck zu hinterlassen.

Auffälliges Exposé
Wecken Sie die Neugier! Bilder, Texte, Zahlen und Karten müssen stimmig sein und im richtigen Verhältnis zur Immobilie stehen.

Kunden vorqualifizierende 360°-Tour
„Up to Date“ sind 360° Touren, so können Kunden ihr richtiges Interesse schon vorab definieren.
Diese Vorauswahl hilft Ihnen nur wirkliche Interessenten in Ihr Eigenheim zu holen und keine Schaulustigen.

Gültiger Energieausweis
Sie dürfen ein Haus nicht ohne aktuellen Energieausweis verkaufen, dies ist gesetzlich vorgegeben.
Fragen Sie uns gerne um Rat zu diesem Thema.

 

Die richtige Zielgruppe für Ihre Scheidungsimmobilie in der Region Hamburg finden

Um die richtige Zielgruppe für Ihre Immobilie zu finden, reicht ein simples Hochladen des Objekts in Immobilienportale häufig nicht aus. Auch die richtige Werbeart und Häufigkeit sollte gut abgestimmt werden, um potentielle Kunden nicht zu irritieren oder unter Zeitdruck zu setzen. Jede Immobilie ist ein Unikat und jeder Interessent hat andere Anforderungen. Es gibt Zielgruppen, die die klassische Zeitung lesen, andere nutzen Onlinemedien. Deshalb ist die individuelle Strategieausrichtung für Ihre Immobilie Zeit und somit bares Geld wert. Sollten Sie als Ehepartner Unterstützung benötigen, weil Sie aufgrund der Scheidungssituation aktuell keinen freien Kopf haben, können wir Ihnen folgenden Service in und um Hamburg bereitstellen:

Vorgemerkte Anfrage
Erfahrene Makler mit langer Beständigkeit am Markt bieten eine große Kundenkartei an bonitätsgeprüften Kunden, die bereits auf der Immobiliensuche sind. Möglicherweise haben wir Ihren Käufer bereits in unserer Kartei.

Direktmarketing
Wir informieren Interessenten und Personalabteilungen von Unternehmen mir individuellen Mailings über den Verkauf.

Regionale Werbung
Mit Flyern, Schildern oder Aushängen können wir auch in der Nachbarschaft Interesse wecken, sofern dies gewünscht ist.

Printanzeigen
Texte, Bilder und relevante Daten können in unseren auffälligen Anzeigen in örtlichen Zeitungen geschaltet werden, hierbei hilft unsere Erfahrung enorm.

Online-Vermarktung
Wir bieten Objekte auf unserer Homepage und auf allen relevanten Portalen gleichzeitig an und bündeln so alle Interessenten in unserem Back-Office.

Partner-Netzwerk
Die Zusammenarbeit mit zahlreichen renommierten Unternehmen erreicht weitere potenzielle Käufer.

 

Welche Arbeiten übernimmt ein Makler bei einem Hausverkauf?

Interessenten Betreuung
– Persönliche Beratung der Interessenten
– Umfassende Vorqualifizierung der Interessenten
– Ständige Erreichbarkeit bei Fragen
– Nachfassen nach Besichtigungen

Bonitätsprüfung
– Persönliche Befragung der Käufer
– Schufa-Prüfung
– Auskunft über Bürgen & Creditreform
– Prüfung von Konto- und Depotauszügen

Besichtigungen
– Terminvereinbarung und Vorbereitung
– Bestätigung von Interessenten
– Zeiteffiziente Durchführung
– Beantwortung von Fragen jeglicher Art

Finanzierung für Käufer
– Vermittlung an ausgewählte Finanzierungsexperten
– Sicherstellung der Kauffinanzierung
– Großes Partnernetzwerk
(auch für Versicherungen, Anlage etc.)

Verhandlungsführung (für beide Ehegatten)
– Umfassendes Objekt- & Technikwissen
– Kenntnis aller Gegenargumente von Käufern
– Spezifische Verhandlungsmethoden
– Langjährige Erfahrung

Vertragsgestaltung
– Zusammentragen aller Dokumente und Inhalte
– Aktuelle Rechtskenntnisse (wichtig)
– Ausarbeitung des Vertrags
– Vorbesprechung mit Verkäufer

Notartermin
– Ausgewähltes Netzwerk an professionellen Notaren
– Vorzug bei der Terminvergabe
– Begleitung zum Notartermin
– Unterstützung bei Fragen vor Ort

Objektübergabe
– Koordination der Übergabe der Immobilie
– Ablesen aller Zählerstände
– Sicherstellung der Räumung, Zahlung etc.
– Erstellung eines einwandfreien Übernahmeprotokolls

Der Rundum-Service für Ehegatten in oder nach einer Scheidung, egal ob für ein Haus (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus), eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück. Auch Ihre Bank wird es bevorzugen, dass Sie einen professionellen Makler für eine saubere Abwicklung an Ihrer Seite haben.

Bedenken Sie, dass der Verkauf einer Immobilie etwas nicht Alltägliches ist. Es handelt sich um einen professionellen Vollzeit-Job. Auch wir üben diese Tätigkeit seit über 45 Jahren aus. Gerade während einer Scheidung möchten Sie sich um Ihre Kinder und nicht um die Vermarktung einer Immobilie kümmern.
Sie finden uns in und um Hamburg z.B. In Buchholz in der Nordheide, Lüneburg, Winsen, Elmshorn, Seevetal und Umgebung. Verkaufspreise können ohne weiteres schnell um z.B. 5.000 Euro oder 10.000 Euro schwanken. Niemand möchte sich um diese Summe mit seinem Ehegatten streiten.

 

 

Kontaktieren Sie uns jetzt!
Unsere Berater begleiten Sie (beide Ehepartner / Ex Ehepartner) bei Bedarf in dieser schweren Zeit und zeigen Ihnen Lösungen auf – nicht nur kompetent, sondern auch menschlich. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme.

 

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