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Hauswert ermitteln lassen

Hauswert ermitteln

Allgemein

Diese Frage stellt sich wohlmöglich jeder: „was ist mein Haus eigentlich wert?“. Unsicherheit darüber wie viel die eigene Immobilie wert ist, lässt viele Eigentümer im dunklen tappen.

Wir erklären Ihnen nun als nächstes wie sie den Hauswert ihrer Immobilie von Immobiliengutachtern ermitteln lassen können. Welche Maßnahmen möglich sind, für eine Wertsteigerung. Und welche Fehler sie vermeiden sollten, wenn es um die Wertermittlung Ihrer Immobilie geht.

Die wichtigsten Informationen

Ausdrücklich raten wir Ihnen ab, den Hauswert selbst zu ermitteln.

Eine Berechnung ist nicht nur komplex und aufwendig und nur bei der kleinsten Ungenauigkeit, kann die Wertermittlung ein verfälschtes Ergebnis aufbringen. Außerdem muss man bei einer Ermittlung des Hauswerts immer noch die aktuelle Marktlage berücksichtigen, was ausschließlich Experten können.

Der Hauswert gibt an, welchen Marktpreis Ihr Haus bei einem Verkauf erzielen kann

Bewertungsverfahren für Immobilien gibt es zum einen das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Der Präzise Preis was

 

Was ist mein Haus wert?

Es gibt eine Reihe an Faktoren die ermittelt werden müssen, für einen präzisen Hauswert.

Die Immobiliengutachter müssen sehr auf die Bewertungsverfahren achten, damit sich der Hauswert präzise ermittelt wird.

Faktoren, die sich auf die Berechnung des Hauswerts auswirken

Wenn sie wissen wollen wie viel Ihr Haus wert ist, muss ein Immobiliengutachter alle Eigenschaften Ihrer Immobilie beachten. Es ist wichtig, dass alle Faktoren berücksichtigt werden, da keiner dieser Punkte unabhängig von den anderen betrachtet werden kann um den Hauswert zu ermitteln.

Makrolage: In welcher Stadt oder Region befindet sich Ihr Haus?

Der Begriff Makrolage bezieht sich auf die Stadt, Lage und Region, worin sich das Eigentum befindet. Eine deutlich höhere Kaufkraft hat zum Beispiel Hamburg und Umgebung im Vergleich zu einem kleinem Landstrich nähe Brandenburg. Grundsätzlich gilt, je besser die Infrastruktur und je stärker eine Stadt besiedelt ist je höher ist der Hauswert in dieser Region.

Mikrolage: Das Unmittelbare Umfeld des Hauses

Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld eines Hauses Während sich die Makrolage auf die Region und Stadt bezieht. Das heißt wie ist die Infrastruktur, wie weit ist der nächste Arzt entfernt? Wie hoch ist der Lärmpegel? Wo ist der nächste Supermarkt? Wo sind die Nächsten Schulen? Wie hoch ist die Kriminalitätsrate? All diese Punkte zählen zum Hauswert (Wert der Immobilie) dazu.

Bebauung und Fläche: Wie groß sind Grundstück und Haus?

Je größer das Haus ist und der Garten, desto wahrscheinlicher ist es einen potenziellen Käufer zu finden, da dort auch mehr Wohnmöglichkeit vorhanden ist, als in einer eingeschossiger Kleinimmobilie.

Lageplan: was hat mein Grundstück und haus für eine Maße?

Wenn sie einen günstig geschnittenen Wohnraum haben und viel Spielraum für Platz haben, wirkt sich das Positiv für den Hauswert aus. Je weniger Freiraum vorhanden ist, desto stärker ist die Wertminderung.

Vorschriften und Bebauungsplan

Gibt es eine Einschränkung bei der Bebauung eines Grundstückes?

Je mehr die Bebauung beschränkt ist, desto stärker ist die Wertminderung. Zum Beispiel will ein Käufer das Haus vergrößern lassen, kann es aber nicht aufgrund des Bebauungsplans nicht und ist somit in seiner Handlungsfreiheit eingeschränkt, wodurch der Hauswert sinken kann.

Erschließungsgrad

Wenn ein Grundstück oder Haus keinen direkten Zugang für ein öffentliches Straßennetz besitzt, sind diese von Grund auf günstiger. Es kann aber auch sein, wenn ein sogenanntes Wegerecht für ein anliegendes Grundstück besteht.

Bodeneigenschaften

Die Beschaffenheit des Bodens kann sich auf den Hauswert auswirken. Das kann passieren, wenn der Boden sehr weich ist und sich das auf die Statik auswirkt. Ein fester und reiner Boden wirkt sich optimal auf den Hauswert aus

Hausausstattung Was für Elemente hat das Haus

Die Ausstattung bezieht sich nicht auf die Inneneinrichtung, sondern auf die Bauqualität und Bausubstanz. Baumaterialien, Bauausführung, Zustand von Heitz- und Sanitäranlagen oder Besonderheiten wie Aufzüge, Solaranlagen, Balkone etc. Das alles sind wichtige Faktoren.

Hauszustand

Einen geringeren Hauswert erhält ein Haus, welches sich in einem schlechten baulichen Zustand befindet, im Vergleich zu einem neu Sanierten. Ein Potenzieller Käufer müsste mehr Geld für eine Renovierungsarbeit investieren, als in ein bereits Saniertes Haus. Darum gilt je schlechter der Bauliche Zustand ist desto niedriger der Hauswert.

Marktverlauf

Wie ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage?

Neben den ganzen Sachlichen Fakten zu den Eigenschaften und Merkmalen eines Hauses entscheidet schlussendlich auch noch der aktuelle Preisspiegel und die Marktlage entscheiden darüber, wie viel das Haus wert ist. Sie können es sich so leicht vorstellen ist die Nachfrage an den vergleichbaren Häusern höher als das Angebot, wirkt sich das positiv auf den Wert ihres Hauses aus.

Hauswert mit dem Vergleichsverfahren berechnen

Bei dem Vergleichswertverfahren nutzen Immobiliengutachter Vergleichswerte von anderen Häusern mit den gleichen Merkmalen.

Die genaue Berechnung erfolgt auf der Basis tatsächlich erzielter Kaufpreise aus näherer Vergangenheit. Danach werden wertsteigernde und wertmindernde Zu- und Abschläge mit einberechnet. Diese dürfen den Wert 35% überschreiten, andernfalls ist die Berechnung nicht gesetzeskonform und der Gutachter muss ein anderes Berechnungsverfahren nutzen.

Haustypen

Das Vergleichsverfahren wird besonders bei privat genutzten Immobilien von Immobiliengutachtern genutzt.

Reihenhäusern

Eigentumswohnungen

Doppelhaushälften

Einfamilienhäuser

 

Wenn dies nicht zutrifft, dass eines der Vergleichbaren Immobilien hinzugezogen werden kann, muss der Immobiliengutachter ein anderes Verfahren anwenden wie zum Beispiel das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Hauswert berechnen mit dem Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren (Bewertung) leiten Immobiliengutachter den Hauswert aus Erträgen ab, welche ein Vermietetes Haus oder Gebäude gemäß in der aktuellen Marktlage erwerben kann. Die entscheidenden zwei Punkte sind bei dem Ertragswertverfahren, zum einen der Bodenwert und zum anderem die Bauliche Anlage. Für die genaue Berechnung wird nicht die tatsächlichen Mieterträge genommen, sondern die Jahresnettokaltmiete, die an die aktuelle Marktlage angepasst wird. Das ist der sogenannte Reinbetrag danach wird dieser mit dem Liegenschaftszins verrechnet. Anschließend addiert der Immobilienverständigte den Bodenwert und achtet noch auf wertsteigernde oder -mindernde Faktoren, um den endgültigen Hauswert (Wert der Immobilie) zu ermitteln.

Bei dem Ertragswertverfahren nutzen Immobiliengutachter die Informationen von:

Gewerbeimmobilien wie Einzelhandelsimmobilien oder Bürogebäuden.

Spezialimmobilien wie Hotels, Tankstellen, Parkhäusern oder Logistikflächen.

Mietshäuser aus dem privaten Bereich wo zum Beispiel ein Gewerbe mit einbegriffen ist.

– Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungshäusern die vermietet werden

Mit dem Sachwertverfahren den Hauswert berechnen:

Hier im Fokus stehen die Bausubstanz und Herstellungskosten.

Bei dem Berechnen des Hauswerts muss der Immobiliensachverständigte den Wert vom Boden und vom Haus getrennt berechnen. Hierbei berücksichtigt er vermindernde oder wertsteigernde Faktoren. Wichtig ist auch die jährliche Wertminderung von 1,25%. Anschließend werden die Werte von Haus und Boden addiert und so ergibt sich eine verlässliche Berechnung des Hauswerts.

Immobiliengutachter nutzen das Sachwertverfahren insbesondere bei:

– Immobilien die denkmalgeschützt sind

– Infrastruktur zum Beispiel Flughafen

– Gewerbeimmobilien

– Privat genutzte Häuser, die nicht vermietet werden.

– Alleinstehende Häuser

Hauswert ermitteln für den Verkauf

Es gibt unterschiedliche Anlässe, um den Hauswert zu ermitteln.

Wenn sie Ihr Haus verkaufen wollen, sollten sie unbedingt vorher von einem Professionellen Immobiliengutachter Ihren Hauswert berechnen lassen. Es kommt nämlich nicht nur auf die Qualität des Hauses drauf an, sondern auch noch um die aktuelle Marktlage. Deshalb sind professionelle Marktkenntnis und ein Fundiertes Sachwissen sowie Erfahrung unerlässlich, wenn sie Ihre Immobilie bzw. den Wert ermitteln möchten.

Hauswert ermitteln bei ernsthaftem Kaufinteresse

Wenn Sie ein Haus kaufen wollen, ist ein Kurzgutachten sehr hilfreich und bietet fundierte Auskunft über das Haus und Sie müssen sich nicht auf das gestellte Angebot verlassen. Dies ist sehr wertvoll für eine gute Verhandlungsbasis. Darüber hinaus geben Ihn erfahrene und professionelle Immobiliengutachter Informationen über die Immobilie für wertsteigernde Potenziale.

 

Hauswert ermitteln bei Scheidung

Sobald Sie sich scheiden lassen und kein Ehevertrag abgeschlossen haben, wird der Zugewinnausgleich wirksam. Das heißt vom gemeinsamen Eigentum wird der Wert aufgeteilt.

Wenn Sie sich mit Ihrem Scheidungspartner nicht einig sind, benötigen sie einen zertifizierten Gutachter sobald es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt. Nur ein zertifizierter Gutachter, der von der IHK zertifiziert ist, kann solch eine Wertermittlung erfassen.

Immobilienbewertung ermitteln bei Schenkung

Wenn Ihnen ein Haus geschenkt wird, müssen Sie dennoch die Schenkungssteuer an das Finanzamt zahlen. Auch hier ist der Verkehrswert des Hauses eine Grundlage für die Berechnung der Steuerzahlung für das Finanzamt. Wie auch im Fall einer erbschaft sollten Sie einen zertifizierten Immobiliengutachter beauftragen.  Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten kann nur ein zertifizierter Immobiliensachverständigter erstellen.

Immobilienbewertung bei Erbschaft

Bei einer Erbschaft kommt es drauf an ob Sie Alleinerbe oder nur ein Teil einer Erbgemeinschaft.

Sobald Sie alleiniger erbe sind, müssen Sie die Erbschaftssteuer an das Finanzamt zahlen. Es kommt natürlich immer darauf an wie hoch der Hauswert ist. Je höher der Hauswert, desto höher die Erbschaftssteuer. Es gibt eine Möglichkeit, um die Erbschaftssteuer zu senken, indem man einen Professionellen Immobiliengutachter beauftragt. Um einen präzises Verkehrswertgutachten zu erhalten, um die Steuerforderung des Finanzamtes zu senken.

Wenn Sie ein Teil einer Erbgemeinschaft sind, müssen sie zuerst klären, ob Sie das Erbe annehmen. Herrscht Uneinigkeit, kann es zum Rechtsstreik führen. Wenn es dazu kommt benötigen Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigten.

Immobilienbewertung ermitteln bei Zwangsversteigerung

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, bestimmt das Amtsgericht einen Immobilien-sachverständigten der Ihr Haus bewerten soll. Der Termin der Bewertung des Hauses ist dennoch Parteiöffentlich, das heißt, es steht Ihnen zu, eine Fachkundige Person hinzuziehen.

Immobilienbewertung ermitteln für Beleihung einer Immobilie

Wenn Sie ein Kredit aufnehmen, wird Ihre Bank einen Kreditsicherheit verlangen. Üblich ist es, dass Kreditnehmer Ihr Haus selbst als Kreditsicherheit anbieten. Bevor eine Bank entscheidet ob SieIihren Kredit bekommen, müssen Sie in solch einem Fall den Beleihungswert des Hauses prüfen. Anders im Vergleich zu dem Verkehrswert will die Bank über einen langen Zeitraum unabhängig vom derzeitigen Marktwert eine bestimmte Sicherheit haben. Die Bank macht die Kreditkonditionen von dem Immobilienwert ab. Das heißt, je höher der Wert desto besser die Kreditkondition. Lassen Sie sich den Immobilienwert mit einem Beleihungswertgutachten ermitteln, damit Sie eine wertvolle Verhandlungsgrundlage besitzen, um mit mehreren Kreditinstituten in Kontakt zu treten damit Sie die beste Kreditkondition erhalten.

Klassische Fehler bei einer Hausbewertung

  1. Wertermittlung Immobilie, selbst berechnen

Wenn sie Ihr Haus selber berechnen wollen, raten wir Ihnen strengstens davon ab, da es nicht nur sehr komplex ist, sondern auch noch Fundiertes Sachwissen wie präzise Kenntnisse in der Lokalen Marktlage vorhanden sein muss.

  1. Sie unterschätzen die Hausbewertung

Bei Immobilien geht es meist um sehr hohe Summen. Darum sollten sie nicht leichtsinnig handeln, da Fehler in diesem Bereich sehr teuer werden können.

  1. Verlassen auf Online-Rechner bei der Berechnung des Hauswerts

Für eine grobe Auskunft sind Online-Rechner an sich gut. Dennoch sollten Sie sich nie voll und ganz darauf verlassen, da ein professioneller Immobilien-Sachberater viel Präzisere Informationen zu der Wertermittlung bieten kann. Online Rechner bzw. eine online Bewertung sind nicht verlässlich. Beim Verkauf kommen extrem viele Faktoren zusammen, die durch eine kurze online Abfrage nicht erfasst sind.

  1. Es wird nur ein Bewertungsverfahren, um den Hauswert zu ermitteln genutzt

Normalerweise sollten mindestens Zwei der Drei Bewertungsverfahren angewendet werden, was ein Professioneller Immobiliengutachter auch tut.

  1. Einen Immobilienmakler beauftragen, den Hauswert zu berechnen

Ein Immobilienmakler kennt sich zwar gut aus mit dem aktuellen Immobilienmarkt, aber nicht unbedingt mit dem Immobilienfachwissen wie ein zertifizierter Immobiliengutachter. Bei einem Immobilien-Sachverständigten kann man eine Wertermittlung erwarten, bei einem Immobilienmakler nicht.

  1. Freunde oder Bekannte beauftragen den Hauswert zu ermitteln

Grundsätzlich nur Fachleute sollten Ihren Hauswert ermitteln. Freunde können evtl. eine informierte Meinung bieten, aber keine verlässliche und professionelle Wertermittlung.  Daher empfehlen wir Ihnen einen professionellen immobilien-Sachverständigten zu Ihrer Seite zu ziehen.

  1. Leichtfertig bei der Immobiliengutachter Wahl

Wir raten iIhnen Grundsätzlich einen zertifizierten Immobiliengutachter oder Sachverständigten zu Beauftragen und keinen unzertifizierten, da dieser Beruf in Deutschland nicht geschützt ist. Das heißt jeder könnte sich als Immobiliengutachter betiteln. Also aufpassen bei der Auswahl. Zertifizierte Immobiliengutachter sind von der IHK ausgezeichnet. Ein anderes gutes Zeichen ist, wenn ein zertifizierter Immobiliengutachter eine Mitgliedschaft in einem Brachen Verein oder -verband.

Was ist mein Haus wert? Macht ein Hausverkauf Rechner Sinn? Wertermittlung Häuser, wie funktioniert das? Wie bewerte ich meine Immobilie am Markt richtig? Benötige ich Sachverständigen? Ist der Preis bzw. der Wert für den Verkauf zu hoch angesetzt?

Fragen über Fragen… wir können Ihnen alle beantworten!

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